Блог PRO-DSK

Рынок загородной недвижимости 21/22. Когда ждать снижение цен?

За последние годы рынок индивидуального жилищного строительства претерпел самые разные динамические изменения. Наибольший вклад в эту ситуацию внесла пандемия, нарушив привычный ход вещей. В этой статье мы попробуем разобраться, стоит ли ожидать снижения стоимости на загородную недвижимость и строительство в начале грядущего 2022 года.

Рынок загородной недвижимости 21/22. Когда ждать снижение цен?

Как на данный момент выглядят среднестатистические цены на загородную недвижимость?


По данным Центрального Информационного Агентства Недвижимости (ЦИАН) на конец августа, средняя стоимость загородного дома, который можно приобрести в России, составила 7,08 млн. рублей. Судя по данным, представленным в аналитических исследованиях платформы, эта цифра отличается от прошлогодней на 19%.
«Средняя стоимость дома в продаже по РФ составила 7,08 млн. рублей на момент окончания лета, против 6,71 млн. в его начале (+5%) и 5,99 млн. рублей год назад (+18%). Причины роста цен кроются в сохраняющемся повышенном спросе на ИЖС и сокращении объёма предложений о продаже загородной недвижимости, но самое главное — в изменении его структуры. Максимально дешёвые, компактные дома были распроданы ещё в 2020 году и на момент 2021 года в продаже осталось наибольшее количество вариантов с большой площадью» — вырезка из аналитических отчётов платформы ЦИАН.

Как поменялась стоимость загородной недвижимости за последний год?


Летом 2021 года интерес россиян к покупке недвижимости сократился на 10% (по сравнению с летом 2020 года, когда вокруг вопроса срочного приобретения жилья буйствовал ажиотаж, связанный с пандемией) и вырос в 1,5 раза по сравнению с допандемийным летом 2019 года.

Наибольший спрос в отношении заинтересованности жителей РФ, касаемо земельных участков, был зафиксирован летом 2020 года (он увеличился в 1,6 раз в сравнении с летом 2019 года). По мнению агентства строительных новостей АСН, причина увеличения спроса на участки ИЖС кроется в их доступности. Кроме того, многие покупатели приобретают такие объекты для того, чтобы начать строительство в будущем, когда на реализацию задумки придётся достаточное количество ресурсов и/или финансов.

Многие покупатели отдают предпочтение земельным участкам в противовес готовым домам под ключ. Мало того, что в реалиях бушующей пандемии наиболее интересные дома были распроданы ещё в 2020 году, так ещё и не каждый нынешний покупатель может позволить себе приобрести готовый дом, особенно, если выбирать нечего или не из чего.

Пик в вопросе спроса на участки ИЖС в 2021 году пришёлся на первый месяц лета. В последний — цитируя аналитические данные платформы ЦИАН, интерес к приобретению земельных участков и загородной недвижимости упал на 11% (в сравнении с июнем месяцем). Поскольку весна является традиционно лучшим временем года для начала подготовления смет, закупки материалов и старта строительства, спрос на участки ИЖС весной 2021 оказался выше, чем летом на ~5%. Этот фактор можно сравнить с желанием покупателей проводить теплое время года в своём собственном доме.

Ниже представлена таблица динамики цен на загородные участки и готовые дома по данным платформы ЦИАН за последние 2,5 года.
Динамика изменения спроса на приобретение ИЖС за последние годы, по данным ЦИАН
Динамика изменения спроса на приобретение ИЖС за последние годы, по данным ЦИАН

Как выглядят объёмы ввода жилья за последние полгода?

В октябре этого года Росстат опубликовал подробные данные об объёме ввода жилья в эксплуатацию в России за последние полгода. По данным Федеральной Службы Государственной Статистики, объём доли ИЖС, введённой в эксплуатацию в 2021 году, увеличился на 3,2% и поднялся до 55,7%. Суммарная площадь такого жилья выросла на 29,5% по количеству площади в целом и на 27,7% по количеству жилых единиц.

Чем же обусловлен стремительный рост цен на загородную недвижимость и строительство в 20 и 21 году?


Осенью 2020 года начался неумолимый рост цен на строительные материалы, без которых невозможно проектирование ни одного ИЖС. Со слов председателя комиссии по вопросам индустрии стройматериалов и технологий Общественного совета при минстрое, Александра Ручьёва, особенно критично подорожали отдельные позиции: например, кирпич (выросший в стоимости на 90%). Материалы, необходимые для гидроизоляции подорожали на 70%, некоторые типы сухих смесей для строительства и ремонта возросли в цене на 35-40%. Лидером в нехилом возрастании стоимости стала металлическая арматура. В июне 2021 года её стоимость составила 78 тысяч рублей, что кардинально отличается от лета 2020 года — 35 тысяч рублей. Даже с учётом снижения цены до 73 тысяч рублей (в самом начале осени) за последний год её стоимость выросла в два раза.

По данным Росстата, за неделю сентября стройматериалы подешевели. Цена металлочерепицы снизилась на 1,17% , а стоимость ДСП упала на 1,36%.

У колебания стоимости на строительные материалы тоже имеется своя динамика, напрямую зависящая от сезона. Ценовой пик обычно приходится на середину лета, а к осени идёт на умеренный спад — данные минпромторга. Несмотря на стабильность динамики цен на строительные материалы этой осенью, динамика стоимости загородных участков и загородного строительства будет напрямую зависеть от хода течения пандемии, и стоимости строительных материалов.

Если пандемия пойдёт на спад — обязательно возрастёт рыночная конкуренция, в таком случае, вполне возможна корректировка стоимости стройматериалов (на 25-30% в сторону снижения). Этот фактор поведёт за собой замедление роста цен на недвижимость (и загородную в том числе). В данном случае возникает другой вопрос — будут ли вводиться новые стандарты строительства (не только на стадии проектирования, но и на типах кровли, остекления и пр.), поскольку это приведёт к росту спроса и цен на необходимые ресурсы для строительства.

Итак, подводя статью к концу, мы можем попробовать спрогнозировать изменение стоимости на строительство загородных домов и предугадать динамику цен на строительные материалы.

«За первое полугодие себестоимость строительства загородных домов выросла более, чем на 20%. Она вырастет и по итогам второй половины года, но цены будут расти уже не такими темпами, как раньше. На замедление станут влиять несколько факторов. Контроль за ростом стоимости материалов, откат спроса на недвижимость, что повлияет и на темпы строительства — ближе к зиме на загородном рынке они будут не такими высокими, как в течение всего года», — прогнозирует генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. Эксперт рассчитывает, что даже если подорожание и случится во втором полугодии 2021 года, оно окажется незначительным, а к началу 2022 года, нас, вероятно, ожидает некоторое снижение (как стоимости стройматериалов, так и участков ИЖС, загородных домов). Вероятно, в результате таких манипуляций, в нашей стране сформируется новое представление о минимуме и максимуме этих ценовых категорий. Эксперт подчёркивает, что в этом случае для нас сформируется понятная, а не спекулятивная стоимость и именно она станет новым ориентиром на рынке загородного домостроения.

По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, уровень цен будет зависеть от сложившейся рыночной ситуации, от корреляции спроса и предложения, а так же стоимости стройматериалов и множества других факторов, которые крайне индивидуальны для каждого строительного проекта.
Ольга Трошева так же подчеркнула следующее — «как мы знаем, в первом полугодии строительные компании сообщали о беспрецедентном росте цен на материалы, что оказало серьезное влияние на конечную цену лота. Высокий спрос вызван в том числе пандемией, а так же невозможностью, либо возникшими сложностями с выездом на отдых за границу. Этот фактор продолжит оказывать влияние на рынок в ближайшей перспективе».

Рынок недвижимости никогда не стоит на месте. На сегодняшний день, можно сказать, что это - одна из лучших и надежных инвестиций для сохранения сбережений. Стройте дома, воплощайте мечты и не стоит откладывать жизнь на потом!

Наши контакты

Официальный сайт
Подписывайтесь на наш канал и следите за актуальными изменениями в - Instagram